Der Weg zum Grundbucheintrag beim Neubau: Kosten, Ablauf und hilfreiche Tipps

Wenn ihr ein Grundstück kauft, kommt ihr nicht am Grundbuchamt vorbei. Auch beim Neubau ist die Eintragung des Eigentumsrechts von größter Bedeutung. Denn erst, wenn euer Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen ist, gehört ein Grundstück wirklich euch. Im folgenden Beitrag haben wir für euch die wichtigsten Informationen rund um den Grundbucheintrag beim Neubau zusammengetragen. Auch die Frage, welche Kosten beim Grundbucheintrag anfallen, klären wir.

Grundbücher sind Register, in denen von staatlicher Seite festgehalten wird, wer Eigentumsrechte an einem Grundstück hält. Die Grundbuchämter sind dabei den jeweils für die Region zuständigen Amtsgerichten angegliedert.

Neben den Eigentumsverhältnissen an Grundstücken werden auch bestimmte „grundstücksgleiche Rechte“ in Grundbüchern festgehalten. Vor allem das Wohnungsgrundbuch, in das Eigentumsrechte an einzelnen Eigentumswohnungen eingetragen werden, ist dabei im Zusammenhang mit Wohneigentum zu nennen.

Neben dem bloßen Eigentumsrecht wird im Grundbuch zudem festgehalten, ob ein Grundstück von einem Grundpfandrecht belastet ist. Insbesondere, wenn eine Grundschuld vorliegt, wird diese im Grundbuch vermerkt.

Dieser Vermerk ist besonders dann relevant, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte. Auch Erbbaurechte, Wegerechte und andere mit dem Grundstück verbundene Eigentumsbeschränkungen werden ins Grundbuch eingetragen.

Was steht alles im Grundbuch?

Früher waren Grundbücher tatsächlich nichts anderes als große Bücher. In ihnen wurde für jedes Grundstück im Zuständigkeitsbereich genau festgehalten, wem es gehörte und wer gegebenenfalls weitere Nutzungsrechte daran hatte.

Seit den 1990er-Jahren sind diese Grundbücher aber natürlich nach und nach digitalisiert worden, um die Arbeit damit zu beschleunigen. Dennoch folgt die Eintragung ins Grundbuch auch weiterhin der klassischen Gliederung, die bis dahin galt.

Bestandsverzeichnis

Jeder Eintrag besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei sogenannten Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis werden zunächst die wichtigsten Angaben zum Grundstück selbst eingetragen. Also zum Beispiel die genaue Lage und Größe des Grundstücks in Form von Gemarkung und Flurnummer, die vom Katasteramt erhoben werden.

Abteilung I

In Abteilung I werden dann alle Angaben zum Besitzer des Grundstücks erfasst. Auch eventuelle Erbbauberechtigte werden hier eingetragen.

Gehört ein Grundstück mehreren Personen gemeinsam (zum Beispiel Eheleuten oder Erben), werden auch die Eigentumsanteile festgehalten. Wichtig dabei: An einem Grundstück haben mehrere Besitzer immer als Ganzes gemeinsames Eigentum. Eine Parzellierung wird nicht im Grundbuch eingetragen bzw. ist nur durch Eintragung mehrerer neuer Grundstücke möglich.

Abteilung II

Abteilung II des Grundbucheintrags erfasst alle Lasten und Beschränkungen, die mit dem Grundstück zusammenhängen. Das können zum Beispiel Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen oder Insolvenzvermerke sein.

Nicht in Abteilung II werden Grundpfandrechte bzw. Grundschuldeinträge notiert, also zum Beispiel Hypotheken oder andere Verpfändungen des Grunds. Diese werden in Abteilung III eingetragen.

Wie läuft die Eintragung ins Grundbuch bei einem Neubau ab?

Grundsätzlich erfasst das Grundbuch zunächst nur Grundstücke und nicht explizit die darauf gebauten Gebäude. Um den Grundbucheintrag müsst ihr euch also nicht erst beim Bau kümmern, sondern bereits dann, wenn ihr das entsprechende Grundstück erwerbt.

Notarielle Beglaubigung und Ausnahmen

In den allermeisten Fällen sind diese Eintragungen nur mithilfe eines Notars möglich. Denn, um Einträge im Grundbuch zu verändern oder löschen zu lassen, braucht ihr eine öffentlich beglaubigte Erklärung des bisherigen Besitzers des Grundstücks, aus der hervorgeht, dass dieser sein Eigentumsrecht an euch abtritt.

Eine Ausnahme davon ergibt sich, wenn ihr das Grundstück erbt. In diesem Fall genügen ein notarielles Testament oder ein Erbschein, um euren Anspruch auf die Grundbuchänderung geltend zu machen. Das gilt übrigens auch dann, wenn nach einem Todesfall eine Grundbuchberichtigung vorgenommen werden soll, weil durch den Tod zum Beispiel ein Wohnrecht erloschen ist.

Ablauf des Grundstückskaufs

Der Vorgang des Grundstückskaufs und der Übertragung des Grundbucheintrags kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. In der Regel läuft dieser Vorgang immer nach dem gleichen Schema ab:

1. Einigung mit dem Verkäufer

Nachdem ihr euch mit dem Verkäufer des Grundstücks über den Preis einig geworden seid, geht ihr gemeinsam zum Notar und leitet die nötigen Schritte ein. Zunächst wird dabei der bestehende Grundbucheintrag eingesehen, um sicherzustellen, dass keine bislang vom Verkäufer geheimgehaltenen Lasten auf dem Grundstück liegen.

2. Auflassungsvormerkung

Ist das nicht der Fall, veranlasst der Notar als Nächstes eine Auflassungsvormerkung. Damit wird das Grundstück gewissermaßen für den Verkauf reserviert. Der Eigentümer hat jetzt keine Möglichkeit mehr, das Grundstück anderweitig zu verkaufen oder Änderungen am Grundbucheintrag vornehmen zu lassen. Auch eine Pfändung des Grundstücks ist jetzt nicht mehr möglich.

3. Verkauf und Treuhandabwicklung

Im nächsten Schritt wird der eigentliche Verkauf des Grundstücks eingeleitet. Dabei besteht die Möglichkeit, den Kaufpreis zunächst auf ein sogenanntes Notaranderkonto zu überweisen.

Der Notar fungiert dann als Treuhänder, der das Geld erst an den Verkäufer überweist, wenn der Grundbucheintrag final geändert wurde. Der Notar lässt den Grundbucheintrag beim Grundbuchamt ändern, sobald das Geld bei ihm eingegangen ist. Sobald das geschehen ist, gehört das Grundstück euch.

Sonderfall: Grundstücksschenkung

Handelt es sich bei dem Grundstück um eine Schenkung, verkürzt der Ablauf sich naturgemäß. Dennoch muss auch in einem solchen Fall zunächst geprüft werden, ob auf dem Grundstück keine anderweitigen Lasten liegen. Auch wenn euch ein Grundstück als Schenkung zugedacht wird, ist es daher wichtig, dass ihr den Grundbucheintrag ändern lasst, ehe ihr mit dem Bau eures Hauses beginnt.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Zunächst fallen, soweit es sich nicht wie oben beschrieben um einen Erbfall handelt, die Kosten des Notars an. Typischerweise belaufen diese sich auf etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Wichtig dabei: Diese 1,5 Prozent betreffen nur die Kosten für die Beurkundungen, die das Grundbuchamt einfordert. Für weitere Leistungen, wie die Beurkundung des eigentlichen Kaufvorgangs oder die Nutzung eines Notaranderkontos, fallen zusätzliche Gebühren an.

Neben den Notarkosten fallen Kosten beim Grundbucheintrag selbst an, die sogenannten Grundbuchkosten. Diese belaufen sich auf rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. In der Summe müsst ihr also mit 1,5 bis 2 Prozent Kosten für euren Grundbucheintrag rechnen.

Grundsätzlich sind die Kosten für alle Vorgänge dabei gesetzlich klar festgelegt. Dass sie von Fall zu Fall etwas anders ausfallen können, liegt daran, dass bei einigen Käufen komplexere Eintragungen erforderlich sind als bei anderen.

Für Einträge von Grundschulden oder die Auflassungsvormerkung, die verhindert, dass ein Grundstück während des Verkaufs vom bisherigen Besitzer beliehen oder anderweitig veräußert wird, fallen zum Beispiel zusätzliche Gebühren an.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat es, wenn der Neubau nicht im Grundbuch eingetragen ist?

Der Eintrag ins Grundbuch ist, wenn ihr einen Neubau plant, von wesentlicher Bedeutung. Auch wenn ihr bereits einen Kaufvertrag über das Baugrundstück abgeschlossen habt, gehört der Grund euch final erst, wenn auch der Eintrag im Grundbuch abgeschlossen ist.

Risiken bei verzögertem Grundbucheintrag

Den Eintrag nicht direkt vornehmen zu lassen, kann erhebliche Folgen haben. Zum Beispiel ist es möglich, dass ein Gläubiger des bisherigen Grundstücksbesitzers das Land pfänden lässt, wenn dieses noch nicht abschließend übertragen wurde.

Wenn ihr zu diesem Zeitpunkt bereits begonnen habt, auf dem Land zu bauen, verliert ihr im schlimmsten Fall auch den Besitzanspruch auf das neu gebaute Gebäude, da ein Haus in aller Regel als „wesentlicher Bestandteil des Grundstücks“ aufgefasst wird.

Übertragungsprobleme bei Schenkungen

Zu ähnlichen Situationen kann es auch kommen, wenn ein Grundstück verschenkt werden soll. Zum Beispiel, wenn Eltern einem Kind ein Grundstück für den Hausbau überschreiben wollen. „Vertrödeln“ die Beteiligten dann die offizielle Übertragung des Eigentumsrechts, kann das unterschiedliche problematische Folgen haben.

Wie im ersten Beispiel können etwa Pfändungen zu Lasten der Eltern dann auch das Wohneigentum des Kindes betreffen. Auch wenn die Eltern vor der Übertragung des Grundbucheintrags sterben und das Grundstück daraufhin nach den gesetzlichen Erbfolgeregelungen vererbt wird, kann es zum Beispiel passieren, dass plötzlich Geschwister Miteigentümer des Grundstücks und damit auch des Hauses werden.

Besitzanspruch und Gläubigeransprüche

Natürlich sind die oben beschriebene Situation Worst-Case-Szenarien. Denn wenn ihr mit dem bisherigen Besitzer des Grundstücks einen Kaufvertrag abgeschlossen habt und den Kaufpreis entrichtet habt, habt ihr natürlich einen Besitzanspruch auf das Grundstück.

Gerade wenn der Verkäufer aber Verbindlichkeiten gegenüber verschiedenen Vertragspartnern hat, kann es dennoch sein, dass diese ebenfalls Ansprüche geltend machen.

Notwendigkeit des Grundbucheintrags für Baufinanzierungen

Zudem ist die Eintragung ins Grundbuch typischerweise auch erforderlich, um Baufinanzierungen von der Bank zu erhalten. Denn in aller Regel wird die Bank im Gegenzug für die Kreditgewährung eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, um sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern.

Frühzeitiger Grundbucheintrag

Eine korrekte Übertragung des Grundbucheintrags ist im Vorfeld eines Bauprojekts daher unbedingt zu empfehlen. Nur um die Kosten beim Grundbucheintrag erst zu einem späteren Zeitpunkt bezahlen zu müssen, damit zu warten, ist in der Regel keine gute Idee. Zu groß sind die Risiken, dass durch den fehlenden Eintrag später etwas schiefgeht.

Darum ist die Eintragung ins Grundbuch beim Neubau so wichtig

Die Grundbuchämter registrieren in Deutschland, welches Grundstück wem gehört. Häuser werden in diesem Sinne in der Regel als Teil des Grundstücks verstanden. Die Eintrag eures Grundstücks ins Grundbuch ist damit von zentraler Bedeutung, um euer Eigentumsrecht staatlich abzusichern.

Was steht alles im Grundbuch?

Und was kostet ein Grundbucheintrag?

Insgesamt können sich die Kosten für einen Grundbucheintrag für den Neubau, abhängig vom Wert des Grundstücks und der spezifischen Gebührenordnung des Notars und Grundbuchamts, auf mehrere tausend Euro belaufen.

Bei einem durchschnittlichen Grundstück im Wert von 200.000 Euro könnten die Gesamtkosten für den Grundbucheintrag somit zwischen 2.000 und 3.500 Euro liegen. Es ist ratsam, vorab detaillierte Kostenvoranschläge von Notar und Grundbuchamt einzuholen, um die genauen Kosten besser abschätzen zu können.

1. Notarkosten

Der Notar spielt eine zentrale Rolle im Prozess des Grundbucheintrags. Er erstellt die erforderlichen Urkunden, überwacht die Unterzeichnung und leitet den Antrag zur Eintragung an das Grundbuchamt weiter. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach der Höhe des Kaufpreises oder des Grundstückswerts. Die Gebührentabelle für Notare ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Bei einem Grundstückswert von beispielsweise 200.000 Euro belaufen sich die Notarkosten in der Regel auf etwa 1.000 bis 1.500 Euro.

2. Gerichtskosten

Das Grundbuchamt erhebt ebenfalls Gebühren für die Eintragung eines neuen Eigentümers. Diese Gebühren sind ebenfalls im GNotKG geregelt und hängen vom Wert des Grundstücks oder des Gebäudes ab. Sie betragen in der Regel etwa 0,5 % bis 1 % des Grundstückswerts. Bei einem Grundstück im Wert von 200.000 Euro sind dies etwa 1.000 bis 2.000 Euro.

3. Sonstige Kosten

Neben den Notar- und Gerichtskosten können weitere Gebühren anfallen, wie beispielsweise für die Einholung eines aktuellen Grundbuchauszugs, die Gebühren für die Beglaubigung von Dokumenten oder eventuelle zusätzliche Beratungsleistungen des Notars.

Eure Erfahrung zur Eintragung ins Grundbuch beim Neubau

Wir hoffen, wir konnten eure wichtigsten Fragen rund um den Grundbucheintrag beim Neubau mit diesem Beitrag klären. Habt ihr weitere Fragen zu speziellen Situationen rund um den Grundbucheintrag?

Oder habt ihr selbst schon mit ungewöhnlichen Fällen zu tun gehabt und könnt Ergänzungen zu den Fragen: „Was steht alles im Grundbuch?“ und „Was kostet ein Grundbucheintrag?“, beitragen? Hinterlasst gerne einen Kommentar, damit auch andere Leser von eurem Wissen profitieren können. Wir freuen uns, von euch zu hören.

Bildquelle: © MIND AND I | stock.adobe.com