Was Bauherren über die Baunutzungsverordnung wissen sollten

Jegliche bauliche Tätigkeit in Deutschland basiert auf einer Grundlage: der Baunutzungsverordnung, abgekürzt BauNVO. Sie definiert, wie Grundstücke baulich genutzt und überbaut werden dürfen und welche Bauweise erlaubt ist. Wir stellen euch die BauNVO in diesem Beitrag etwas genauer vor. 

Die Baunutzungsverordnung ist der gesetzliche Rahmen, der klar festlegt, welche bauliche Nutzung zulässig ist. Dabei unterscheidet die BauNVO zwischen Baugebieten und Bauflächen. Unter Bauflächen fallen laut § 1 Abs. 1 der Verordnung gewerbliche Flächen, Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen und Sonderbauflächen.

Warum ist eine Baunutzungsverordnung notwendig?

Die BauNVO ist somit ein wichtiges Instrument, das regelt, in welchem Maß Grund und Boden baulich genutzt werden dürfen. Sie ist sowohl ein zentrales städtebauliches Steuerinstrument als auch ein Mittel für die ländliche Entwicklung, indem sie die Intensität der Grundstücksnutzung bewertet. Dieses Regelwerk für ein Bauvorhaben wird daher entsprechend streng überprüft.

Als Teil des öffentlichen Baurechts enthält die Baurechtsverordnung wichtige Regelungen. Diese sind eine Richtschnur für jeden, der ein Bauprojekt plant. Dazu gehören nicht nur größere Objekte, sondern auch kleinere Vorhaben, wie etwa ein Dachausbau oder die Errichtung einer Garage.

Das Regelwerk der BauNVO

Je nach Baugebiet definiert die Baunutzungsverordnung verschiedene bauliche Nutzungen, die zulässig sind. So könnt ihr zum Beispiel in einem reinen Wohngebiet keine Schreinerei errichten. Die Möglichkeiten der erlaubten Bebauung sind für jedes Baugebiet detailliert festgelegt.

Die Art der baulichen Nutzung

Der erste Abschnitt der Verordnung regelt diese Art der baulichen Nutzung. Dabei gibt es – wie bereits erwähnt – eine grundlegende Trennung zwischen Baugebieten und Bauflächen. Der Flächennutzungsplan beinhaltet die Bauflächen, während der Bebauungsplan die Baugebiete festlegt.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen vier Arten von Bauflächen:

1. Gewerbliche Bauflächen (G)
2. Wohnbauflächen (W)
3. Gemischte Bauflächen (M)
4. Sonderbauflächen (S)

Bei den Baugebieten unterscheidet man fünf Arten der baulichen Nutzung:

1. Allgemeine Wohngebiete (§ 4 BauNVO)
2. Reine Wohngebiete (§ 2 BauNVO)
3. Mischgebiete (§ 6 BauNVO)
4. Industriegebiete (§ 9 BauNVO)
5. Gewerbegebiete (§ 9 BauNVO)

Die zulässige Höhe und Bauweise

Abschnitt zwei der Baunutzungsverordnung (§§ 16–21a) regelt die zulässige Höhe einer baulichen Anlage und legt die Anzahl der Stockwerke eines Gebäudes fest. Wie hoch dieses sein darf, hängt von der Art des Gebiets ab, in dem sich das Bauwerk befindet.

Die Bauweise in Bezug auf überbaubare Grundstücke ist im Abschnitt drei der Verordnung (§§ 22–23) geregelt. Dabei wird zwischen einer sogenannten offenen Bauweise bei Errichtung von Gebäuden mit einem seitlichen Grenzabstand und einer geschlossenen Bauweise (ohne seitlichen Grenzabstand) unterschieden.

Die erlaubten Baufenster

Die BauNVO regelt im § 23 die sogenannten Baufenster. Das betrifft Baugrenzen, Baulinien und Bebauungsfenster. Bei Bebauungsplänen ist es meist üblich, derartige Baufenster festzulegen. Sie bilden sozusagen den Rahmen, in dem sich ein Bauvorhaben bewegen muss. Dabei gibt es durchaus gewisse Spielräume.

Allerdings kann auch eine strenge Bauflucht vorgeschrieben und damit eine enge Auslegung der Baufenster gefordert werden. Garagen und andere Nebengebäude dürfen entsprechend der vorherigen Festsetzung häufig auch außerhalb des Baufensters errichtet werden.

Das Baufenster lässt sich gemeinsam mit der Geschossflächen- sowie der Grundflächen- und Baumassenzahl festlegen. Dabei kann das Baufenster oft nicht vollständig ausgenutzt werden, wenn andere Festsetzungen dadurch beeinträchtigt werden.

Der Unterschied zwischen Baulinien und Baugrenzen

Baulinien und Baugrenzen sind ein weiterer Bestandteil des Regelwerks der Baunutzungsverordnung. Die Baugrenze ist keine restriktive Bestimmung. Daher darf eine Bebauung auch zurückgesetzt durchgeführt werden. Die Baulinie hingegen muss strikt eingehalten werden. Es handelt sich dabei um die Linie, auf der die Front eines Bauwerks errichtet wird.

In Städten und großen Gemeinden ist die Baulinie häufig ein Werkzeug zur Schaffung eines einheitlichen Straßenbildes. Ohne Vorgabe einer Baulinie müssen Bauobjekte nicht in einer Flucht angeordnet werden. Sie können also versetzt zueinander konzipiert werden. Die ebenfalls bestehende Möglichkeit der Festlegung von Bebauungstiefen wird in der Praxis nur selten angewendet.

Wichtige Vorschriften rund um Änderungen

Im vierten Teil der Baunutzungsordnung geht es vor allem um Schluss- und Überleitungsvorschriften. Diese drehen sich in erster Linie um bisherige Änderungen des Regelwerks und darum, wie mit diesen verfahren werden muss.

So ist etwa in den Überleitungsvorschriften festgeschrieben, dass Änderungen der BauNVO keinen Einfluss auf Pläne haben, wenn die Aufstellung der Bauleitpläne bereits erfolgt ist. Sie besitzen also weiterhin nach den bislang geltenden Regeln ihre Gültigkeit.

Kurz zusammengefasst

Wer über ein Grundstück verfügt und dieses bebauen möchte, sollte sich gut mit dem öffentlichen Baurecht vertraut machen. Je nach Gebiet sind geplante Vorhaben nicht zwangsläufig auch gestattet.

Neben dem Regelwerk der Landesbauordnung und des Baugesetzbuchs spielt bei der Durchführbarkeit die BauNVO eine gewichtige Rolle. All diese Regelungen müssen für das Bauvorhaben beachtet werden. Andernfalls drohen Konsequenzen, die bis zum Abriss eines Baus oder zu massiven Einschränkungen der Nutzbarkeit führen können.

Wichtig ist vor allem § 1 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung. Dieser definiert die verschiedenen Arten der Baugebiete und unterscheidet zwischen reinen, besonderen, urbanen und allgemeinen Wohngebieten, Kleinsiedlungsgebieten, Misch- und Dorfgebieten, Industrie- und Gewerbegebieten sowie Sondergebieten. Für all diese Baugebiete definiert die Baunutzungsverordnung Sonderregelungen, die je nach Bedarf zum Einsatz kommen.

Bildquelle: nadjadonauer | pixabay.de