Für die meisten Hausherren reicht es aus, wenn sie ihren Nachlass sowie deren Verteilung, im Fall des Todes, über das Testament regeln. Doch leider führt dies auch in den besten Familien immer wieder zu Streitigkeiten. Vor allem dann, wenn es um das Elternhaus geht. Aus diesem Grund habt ihr die Möglichkeit, die Nachlassverteilung eures Hauses bereits zu Lebzeiten zu regeln. Wie genau das Ganze funktioniert und was eine Überschreibung überhaupt ist, möchten wir euch heute erläutern.
Eine Überschreibung kommt vor allem dann für euch in Frage, wenn ihr eure Familienplanung bereits abgeschlossen habt und kein Nachwuchs mehr geplant ist. Denn dann könnt ihr die Überschreibung eures Hauses an eure Erben detailliert planen und abwickeln.
Aber was genau bedeutet “Überschreiben”?
Bei der Überschreibung übertragt ihr das Eigentum, also in dem Fall euer Haus, an den oder die neuen Eigentümer (Erben). In der Regel sind dies die eigenen Kinder.
Die Überschreibung zu Lebzeiten hat viele Vorteile. Denn hiermit kann der Nachlass bereits frühzeitig an die Erben verteilt werden. Damit die Überschreibung des Hauses auch rechtsgültig ist, benötigt ihr einen sogenannten Übertragungsvertrag, der stets in Zusammenarbeit mit einem Anwalt beziehungsweise mit einem Notar aufgesetzt werden sollte.
Für euch als Hauseigentümer reduziert sich somit die Erbschaftssteuer und der zu verteilende Pflichtanteil für die Erben. Aber auch die Erben profitieren von einer Überschreibung. Diese können nämlich Steuern einsparen und die Steuerfreibeträge voll ausnutzen.
Ihr als Hauseigentümer solltet in einem Übertragungsvertrag zudem unbedingt Bedingungen festlegen, welche euch davor schützen, dass eure Erben euch zum Zeitpunkt der Überschreibung, beispielsweise aus dem Haus werfen können.
Übertragungsvertrag: Bedingungen festlegen
In einem Übertragungsvertrag werden in der Regel immer Bedingungen festgelegt, an die sich beide Parteien halten müssen. Dies sind unter anderem folgende:
- Wohnrecht auf Lebenszeit
- Übernahme der Pflege
- Rentenzahlung
- Rückforderungsrecht
Wohnrecht auf Lebenszeit
Mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit seid ihr zwar keine Eigentümer eures Hauses mehr, habt jedoch das Recht bis zum Tod in eurem Haus wohnen zu dürfen. Mit einem zusätzlich vereinbarten Nießbrauchrecht bleibt ihr zudem Besitzer.
Übernahme der Pflege
Mit der Bedingung zur Übernahme der Pflege, verpflichtet sich der neue Eigentümer des Hauses, euch im Alter zu pflegen und für alle Pflegekosten aufzukommen.
Rentenzahlung
Hiermit verpflichtet sich der neue Eigentümer, monatliche Rentenzahlungen zu leisten. Dies wird unter anderem auch im Grundbuch festgehalten.
Rückforderungsrecht
Mit dem Rückforderungsrecht ist gewährleistet, dass der Schenker unter gewissen Umständen, zum Beispiel bei Tod des Erben, Scheidung oder Insolvenz, das Haus zurückfordern darf.
Übertragungsvertrag
Damit die oben genannten Bedingungen dem entsprechen, was ihr euch als “Noch”-Eigentümer, nach der Überschreibung vorstellt, muss der Übertragungsvertrag bis ins kleinste Detail geregelt sein.
Das bedeutet: Für jede von euch gewünschte Bedingung müssen detaillierte Forderungen aufgeführt werden. So sollte unter anderem beim Wohnrecht auf Lebenszeit geregelt werden, welche Räume diese betreffen, ob untervermietet werden darf oder welche Personen im Haus leben dürfen.
Das gleiche gilt für die Pflege. Auch hier muss geregelt sein, wo die Pflege stattfinden soll, welche Leistungen die Pflege beinhaltet und unter welchen Umständen die Pflege in Anspruch genommen werden darf.
Möchtet ihr die Rentenzahlung als Bedingung mit in den Übertragungsvertrag aufnehmen, muss festgelegt werden, welche Art von Rente ihr erhaltet wollt. Die Zeitrente, also Rentenzahlungen über einen gewissen Zeitraum oder die Leibrente, die Rentenzahlung bis zum Tod.
Wie ihr seht sollte eine Überschreibung also nicht auf die Schnelle stattfinden und schon gar nicht innerhalb kürzester Zeit ein Übertragungsvertrag aufgesetzt werden. Eine solche Entscheidung solltet ihr euch daher gut überlegen.
Überschreibung auf mehrere Kinder
Habt ihr euch dazu entschieden euer Haus an eure Erbfolger zu überschreiben, kann es gerade bei der Überschreibung auf nur ein Kind zu Schwierigkeiten kommen. Oder aber auch, wenn ein Kind leer ausgeht und alle anderen am Nachlass beteiligt werden.
In solch einer Konstellation, wird der betroffene Geschwisterteil von allen anderen Geschwistern ausgezahlt. Vorausgesetzt natürlich, es wurde nicht enterbt.
Da gerade dieses Vorgehen sehr heikel ist, empfehlen wir euch bei der Überschreibung auf mehrere mögliche Erben, immer einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Denn dieser kann alle Eventualitäten einer solchen Hausüberschreibung vertraglich regeln.
Die Kosten bei einer Überschreibung
Für die Überschreibung des Hauses ist es notwendig, dass der genaue Wert des Hauses ermittelt wird. Dies geschieht über einen Gutachter, der von euch beauftragt werden muss.
Darüber hinaus kommen Kosten für einen Notar und einen Anwalt auf euch zu. Zu guter Letzt muss der beziehungsweise müssen die neuen Besitzer ins Grundbuch eingetragen werden.
Da die Kosten sich auch gleichzeitig immer nach dem Hauswert richten, ist es schwierig, genaue Kosten vorauszusagen. Ihr solltet jedoch durchaus mit Kosten zwischen 3.000 und 5.000 Euro rechnen.
Fazit
Mit der Überschreibung des Hauses auf Lebzeiten stellt ihr sicher, dass es nach eurem Tod zu keinerlei Streitigkeiten bei der Nachlassverteilung eures Hauses kommen kann. Ihr regelt so bereits vorab, wie die Anteile verteilt werden und wie mit eurem Haus verfahren wird.
Eine der wichtigsten Bedingungen, die ihr in einem Übertragungsvertrag festhalten solltet, ist das Wohnrecht auf Lebenszeit. Nur so könnt ihr sicherstellen, dass ihr nach der Überschreibung auch weiterhin in euren eigenen vier Wänden wohnen bleiben dürft.
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