Gewährleistung beim Fertighaus: Fristen, Rechte & richtige Schritte bei Mängeln

Wann beginnt die Gewährleistung beim Fertighaus? Wie solltet ihr bei einem Mangel vorgehen? Und worin unterscheidet sich eigentlich die gesetzliche Gewährleistung von einer freiwilligen Garantie? In diesem Beitrag geben wir euch einen verständlichen Überblick zum Thema Gewährleistungsrecht beim Fertighaus – inklusive praktischer Tipps, worauf ihr als Bauherren besonders achten solltet.

Die gesetzliche Grundlage für die Gewährleistung beim Fertighaus findet ihr in den §§ 437 und 634 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Regelungen aus dem sogenannten Werkvertragsrecht verpflichten den beauftragten Hausbau-Unternehmer dazu, eure vertraglich vereinbarte Bauleistung mangelfrei zu errichten.

Im Gegenzug seid ihr als Bauherren verpflichtet, den vereinbarten Preis für das Bauwerk zu zahlen – vorausgesetzt, die Leistung entspricht dem Vertrag und weist keine Mängel auf.

Dispositives Gewährleistungsrecht beim Fertighaus

Wusstet ihr, dass das Gewährleistungsrecht beim Fertighaus dispositiv ist? Das bedeutet: Die gesetzlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) können durch vertragliche Vereinbarungen zwischen euch und dem Bauunternehmen abgeändert werden – zugunsten individueller Absprachen.

In der Praxis versuchen viele Werkunternehmer, den Vertrag nicht nur auf Basis des BGB, sondern der sogenannten Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) abzuschließen. Diese Vertragsgrundlage stammt ursprünglich aus dem öffentlichen Bauwesen und sieht eine kürzere Gewährleistungsfrist von nur vier Jahren vor – anstatt der fünf Jahre, die das BGB vorsieht.

Für euch als private Bauherren gilt aber: Die längere Frist aus dem BGB ist verbindlich – es sei denn, ihr habt einer VOB-Regelung ausdrücklich zugestimmt.

Achtung: Ein vager Hinweis auf die VOB/B im Vertrag reicht rechtlich nicht aus. Der Bauunternehmer muss euch nachweislich und vollständig über die VOB informieren und euch den vollständigen Gesetzestext zur Verfügung stellen.

Was bedeutet „dispositives Recht“?

Dispositives Recht bedeutet: Die gesetzlichen Vorschriften gelten nur dann, wenn nichts anderes vertraglich vereinbart wurde. Sie können durch individuelle Vertragsklauseln ersetzt oder eingeschränkt werden – das gilt auch für viele Aspekte im Gewährleistungsrecht beim Fertighaus.

Aufgepasst bei Rechtsschutzversicherungen

Ein wichtiger Hinweis für euch: Nicht jede Rechtsschutzversicherung greift bei Streitigkeiten rund um Baumängel!

Viele Bauherren gehen davon aus, dass ihre Police auch juristische Auseinandersetzungen mit dem Fertighausanbieter abdeckt – doch genau das ist oft nicht der Fall.

Grund dafür ist, dass Baumängel ein häufiger Streitpunkt beim Hausbau sind – und damit für Versicherer ein hohes Kostenrisiko darstellen. Aus diesem Grund schließen viele Rechtsschutzversicherungen den Bereich Bau- und Werkvertragsrecht ausdrücklich aus.

Heißt konkret: Kommt es zu einem Rechtsstreit über Mängel am Haus, müsst ihr im schlimmsten Fall Anwalts- und Gerichtskosten aus eigener Tasche zahlen.

Tipp: Lasst euch vor Vertragsabschluss eurer Rechtsschutzversicherung schriftlich bestätigen, ob Streitigkeiten rund um das Gewährleistungsrecht beim Fertighaus abgedeckt sind. Alternativ lohnt sich der gezielte Abschluss einer speziellen Bau-Rechtsschutzversicherung.

Wann beginnt die Gewährleistung beim Bau eines Fertighauses?

Die Gewährleistungsfrist beim Fertighaus beginnt mit dem Tag der Bauabnahme – das ist der Moment, in dem ihr als Bauherren das Haus offiziell übernehmt und bestätigt, dass es im Wesentlichen vertragsgemäß erstellt wurde.

Ab diesem Zeitpunkt läuft die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren (§ 634a BGB). In dieser Zeit ist das Bauunternehmen verpflichtet, alle auftretenden Mängel kostenfrei zu beseitigen – vorausgesetzt, sie betreffen Leistungen, die im Vertrag vereinbart wurden.

Typische Mängel, die innerhalb dieser Frist auftreten können, sind z. B.:

• Feuchte Keller oder Wände
• Risse im Mauerwerk oder in Fliesen
• eine defekte Heizung
• fehlerhafte Wärmedämmung
• falsch montierte Wärmepumpen

Gerade die schwerwiegenden Mängel zeigen sich oft erst lange nach dem Einzug – deshalb ist es umso wichtiger, dass ihr die Fristen kennt und aktiv dokumentiert, wann welche Schäden auftreten.

Wie die Beseitigung der Mängel konkret abläuft, entscheidet in der Regel das ausführende Gewerk bzw. der verantwortliche Handwerker. Wichtig ist: Die Reparatur muss fachgerecht erfolgen, damit der Mangel dauerhaft behoben ist und nicht erneut auftritt.

Wann beginnt die Gewährleistungsfrist beim Fertighaus?

Die Gewährleistungsfrist beginnt am Tag der Bauabnahme. Ab dann habt ihr fünf Jahre Zeit, um auftretende Mängel geltend zu machen – sofern sie vertraglich vereinbarte Leistungen betreffen.

Wie solltet ihr bei einem Mangel am Fertighaus vorgehen?

Wenn euch nach dem Einzug Baumängel auffallen, heißt es: schnell und überlegt handeln!

Das Gewährleistungsrecht beim Fertighaus gibt euch fünf Jahre Zeit ab dem Beginn der Gewährleistungsfrist – also ab der offiziellen Bauabnahme – um Mängel beim Bauunternehmen geltend zu machen.

Wichtig: Die Mängelrüge muss schriftlich erfolgen – am besten per Einschreiben mit Rückschein oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung bei persönlicher Übergabe.

Die Bauabnahme – Startschuss für die Gewährleistungsfrist

Bevor ihr überhaupt Mängel rügen könnt, muss die Bauabnahme erfolgt sein. Diese markiert rechtlich den Beginn der Gewährleistungsfrist. Sie ist eure letzte Möglichkeit, vor Übergang der Beweislast Mängel eindeutig dem Bauunternehmen zuzuschreiben.

Daher gilt: Verzichtet nicht auf eine gründliche, offizielle Abnahme – und niemals auf eine bloße formlose Erklärung!

Lasst euch bei der Bauabnahme von einem unabhängigen Bausachverständigen begleiten. Dieser erkennt Mängel, die euch möglicherweise entgehen, und dokumentiert sie fachgerecht im Bauabnahmeprotokoll.

Was gilt als gravierender Baumangel?

Ihr dürft die Abnahme nur dann verweigern, wenn gravierende Mängel vorliegen – z. B.:

• keine funktionierende Heizung oder kein fließendes Wasser
• fehlende Außenanlagen, Treppengeländer oder Vordächer
• unbefestigte Wege oder ungesicherte Baustellenbereiche

Schritt-für-Schritt: So geht ihr bei Mängeln richtig vor

1. Mangel entdecken: Achtet auch auf kleinere Anzeichen – manche Schäden entwickeln sich schleichend.
2. Mängel dokumentieren: Fotos, Datum, genaue Beschreibung – je mehr Details, desto besser.
3. Mängelrüge aussprechen: Schriftlich und mit Fristsetzung (z. B. 14 Tage).
4. Zuständigkeiten prüfen: Nicht immer ist ein Unternehmen für alle Gewerke verantwortlich. Klärt im Vertrag, wer wofür haftet.
5. Experten hinzuziehen: Bei Unsicherheit: Sachverständigen oder Baurechtsanwalt konsultieren.

Was gehört in die Mängelrüge?

✓ Genaue Bezeichnung des Mangels
✓ Ort und Zeitpunkt der Entdeckung
✓ Aufforderung zur Beseitigung
✓ Fristsetzung (mind. 2 Wochen – bei Notfällen kürzer)
✓ Hinweis auf rechtliche Schritte bei Fristversäumnis

Achtung bei Fristen und Verjährung

Die gesetzliche Frist zur Mängelbeseitigung beträgt in der Regel zwei Wochen – kann aber je nach Situation variieren. Bei einer ausgefallenen Heizung im Winter darf die Frist auch deutlich kürzer sein.

Wichtig zu wissen: Sobald ihr mit dem Bauunternehmen in Verhandlungen über die Mängelbeseitigung tretet, wird die Gewährleistungsfrist gehemmt – sie pausiert also. Das kann euch wertvolle Zeit verschaffen, sollte die Reparatur länger dauern.

Verjährung & Hemmung: Wann läuft die Uhr – und wann stoppt sie?

Sobald die Gewährleistungsfrist beim Fertighaus mit der Bauabnahme beginnt, tickt die rechtliche Uhr: Ihr habt fünf Jahre Zeit, um Ansprüche geltend zu machen. Doch was passiert, wenn es zu Diskussionen mit dem Bauunternehmen kommt?

Wichtig zu wissen: Die Frist kann gehemmt oder unterbrochen werden – etwa wenn:

• das Bauunternehmen euch eine Nachbesserung schriftlich zusagt,
• ihr euch in ernsthaften Verhandlungen über die Mängelbeseitigung befindet,
• ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet wird,
• der Mangel anerkannt wurde (z. B. durch einen Reparaturversuch).

In solchen Fällen pausiert die Verjährung – und beginnt erst wieder zu laufen, wenn die Verhandlungen scheitern oder abgeschlossen sind.

Dadurch könnt ihr wertvolle Zeit gewinnen – aber nur, wenn alles sauber dokumentiert ist!

Tipp: Haltet jede Kommunikation mit dem Bauunternehmen schriftlich fest. Auch eine E-Mail kann im Zweifel ausreichen, sollte aber konkret Bezug auf den Mangel und die Bereitschaft zur Behebung nehmen.

Der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie

Die Begriffe Gewährleistung und Garantie werden im Alltag oft verwechselt – dabei handelt es sich um zwei ganz unterschiedliche rechtliche Konzepte. Für euch als Bauherr:innen ist es wichtig, diese genau zu unterscheiden.

Gewährleistung – gesetzlich geregelt

Die Gewährleistung beim Fertighaus ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Sie verpflichtet das ausführende Bauunternehmen dazu, euch eine mangelfreie Bauleistung zu übergeben – und etwaige Mängel, die innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist auftreten, zu beseitigen.

Je nach Art und Schwere des Mangels habt ihr als Bauherren verschiedene Rechte, darunter:

• Nacherfüllung (§ 439 BGB) → Mängelbeseitigung
• Minderung (§ 441 BGB) → Preisnachlass
• Schadenersatz (§ 437 BGB)
• Rücktritt vom Vertrag (§§ 440, 323, 326 BGB)

Garantie – freiwilliges Leistungsversprechen

Im Gegensatz zur gesetzlichen Gewährleistung ist eine Garantie eine freiwillige Leistung des Bauunternehmens oder eines Herstellers. Sie kann euch z. B. die Funktionsfähigkeit einzelner Komponenten (wie Heizungsanlage oder Fenster) für einen bestimmten Zeitraum garantieren – unabhängig von einem konkreten Mangel.

Merkmale der Garantie:

• kann neben der gesetzlichen Gewährleistung bestehen, aber diese nie einschränken
• freiwillig, nicht gesetzlich vorgeschrieben
• häufig nur auf einzelne Bauteile oder Systeme bezogen
• Dauer und Umfang werden vom Anbieter festgelegt

Wichtig: Auch wenn euch eine Garantie gewährt wurde – sie ersetzt niemals eure gesetzlichen Ansprüche aus dem Gewährleistungsrecht beim Fertighaus. Die Garantie kann aber eine zusätzliche Absicherung sein.

Haftung der Fertighaushersteller

Im Rahmen des Gewährleistungsrechts beim Fertighaus haftet das Bauunternehmen für alle vertraglich vereinbarten Bauleistungen – vorausgesetzt, ein Mangel tritt innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist auf.

Stellt ihr während dieser Zeit einen Baumangel fest, ist das Unternehmen verpflichtet, diesen kostenfrei zu beheben. Grundlage dafür ist die gesetzlich verankerte Mängelhaftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Nach Ablauf der Frist sieht es allerdings anders aus: Treten Mängel später auf, müsst ihr als Eigentümer:in die Kosten für die Reparatur selbst tragen – es sei denn, es greift eine separate Garantie oder ein nachweisbarer verdeckter Mangel war schon während der Bauzeit vorhanden.

Unser Tipp zum Schluss: Lasst euer Haus spätestens einige Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist noch einmal durch einen unabhängigen Bausachverständigen prüfen – so könnt ihr mögliche Mängel noch rechtzeitig melden.

Bildquelle: Mikhail Pavstyuk | Unsplash