Die Zinsen, die auf alle für das Bauen und Kaufen von Immobilien notwendigen Kredite berechnet werden, befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Lohnt es sich also, gerade jetzt die eigenen vier Wände zu errichten – oder sollte damit noch ein wenig gewartet werden?
Möchtet ihr in der nahen Zukunft ein Eigenheim kaufen oder bauen? Falls ja, dann seid ihr vermutlich schon mehrfach die unterschiedlichen Konzepte zur Finanzierung durchgegangen und habt genau abgewogen, wieviel Wohnraum ihr euch leisten möchtet. Das ist schließlich sinnvoll, da Immobilien immer auch ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen.
Die zunächst anfallenden Investitionen umfassen dabei nicht alleine den Preis für das Haus und das Grundstück. Vielmehr können die Maklergebühr für das Grundstück, die Grunderwerbssteuer oder ungeplante Baunebenkosten den Gesamtpreis deutlich in die Höhe treiben. Nur selten ist es möglich, diese Summe vollständig aus eigener Tasche zu bezahlen.
Der Bauzins – was ist das eigentlich?
Rund ein Viertel bis ein Drittel aller zu erwartenden Kosten sollte aus dem Ersparten bestritten werden können. Für den Rest kommt zunächst die Bank auf, bei der ihr ein nach euren Wünschen und Bedürfnissen zugeschnittenes Darlehen erhaltet. Dessen Tilgung erstreckt sich im Regelfall über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte.
Dafür, dass ihr Geld geliehen habt, entrichtet ihr neben der eigentlichen Rückzahlungssumme auch einen geringen Zinssatz. Dabei handelt es sich um den sogenannten Bauzins. Er sollte nicht ignoriert werden, immerhin wird auch er über lange Zeit hinweg die Gesamtkosten erheblich in die Höhe treiben. Er ist ein fester Bestandteil der laufenden Kosten.
Warum wird zwischen dem Soll- und dem Effektivzins unterschieden?
Nehmt ihr ein solches Darlehen auf, so möchtet ihr natürlich möglichst niedrige Bauzinsen erhalten. Ein Vergleich aller Angebote der Banken wird dabei helfen. Doch die hier zur Schau gestellten Zahlen können verwirren, denn unterschieden wird beim Bauzins zwischen dem Soll- und dem Effektivzins.
Der Sollzins definiert dabei den eigentlichen Zinssatz, der für die Tilgung der Kreditsumme anfällt. Ihn könnt ihr im Rahmen einer Zinsbindung über einen Zeitraum von zehn bis dreißig Jahren festlegen. Auf diese Weise müssen euch die künftige und die aktuelle Zinsentwicklung sowie etwaige Schwankungen nicht interessieren.
Der Effektivzins fällt dagegen höher aus als der Sollzins. Und das aus dem einfachen Grund, dass er nicht alleine den Zinssatz zur Tilgung aufweist, sondern in ihm schon alle anfallenden Nebenkosten enthalten sind. Denn je nach gewähltem Tilgungssatz, der Höhe der Zinsen und der Anzahl der Zinszahlungen sowie der Dauer der Zinsbindung kann sich der Bauzins noch einmal erhöhen.
Möchtet ihr das für euch beste Angebot finden, so taugt ein Vergleich zwischen allen Banken folglich nur dann, wenn ihr dabei den Effektivzins betrachtet. Er umschreibt die tatsächliche Höhe der Bauzinsen, die ihr künftig einplanen müsst.
Wie haben sich die Bauzinsen in den letzten Monaten entwickelt?
Es dürfte sich lohnen, den Traum vom Eigenheim gerade jetzt zu verwirklichen. Aktuell könnt ihr niedrige Bauzinsen wie selten zuvor vereinbaren. In den wirtschaftlich schwierigen Zeiten sind langfristige Anlagemodelle besonders gefragt und dabei nimmt das eigene Haus eine erhebliche Bedeutung ein.
Diesem Wunsch ist die Europäische Zentralbank in den letzten Jahren mehrfach nachgekommen: Für den Bau und den Kauf von Immobilien sind die Zinssätze zuletzt drastisch eingebrochen. In einigen Nationen bieten die Banken ihren Kunden sogar bereits Negativzinsen an – in Deutschland wird es diese auf absehbare Zeit aber vermutlich nicht geben.
Aber Vorsicht: Die besonders günstigen Voraussetzungen, wie sie sich vor zwei oder drei Jahren noch finden ließen, sind gegenwärtig nicht zu erwarten. Immerhin verzeichnet die aktuelle Zinsentwicklung einen leichten – aber nicht zu leugnenden – Anstieg der Bauzinsen.
Doch selbst dieses Niveau liegt noch deutlich unter jenen Zinsen, die ihr vor einem oder zwei Jahrzehnten für den Traum vom Haus hättet entrichten müssen. Momentan könnt ihr mit einer Zinsbelastung von rund 0,5 bis 0,7 Prozent auf fünf- bis zehnjährige Verträge rechnen. Zinsen von etwa 1,0 bis 1,5 Prozent fallen dagegen auf Kontrakte an, deren Tilgungssumme sich auf mehr als zehn Jahre erstreckt.
Lohnt sich die aktuelle Zinsentwicklung für das Eigenheim?
Niedrige Bauzinsen stellen mit Blick auf die letzten Jahre gewiss keine Ausnahmeerscheinung dar und doch scheint es so, als könnten die gegenwärtig paradiesischen Zeiten alsbald ein Ende nehmen. Seit Herbst des letzten Jahres steigen die Zinssätze kontinuierlich an. Sicherlich handelt es sich dabei um keine gravierenden Kurssprünge, dennoch können dadurch über den gesamten Tilgungszeitraum schnell einmal mehrere eintausend Euro zusammenkommen.
Übrigens sind von den momentan steigenden Zinssätzen sowohl kurzfristige als auch langfristige Tilgungspläne betroffen. Mit Blick auf die steigenden Bauzinsen macht es zunächst also keinen Unterschied, ob ihr die Darlehenssumme schneller oder langsamer zurückzahlt.
Allerdings sei euch auch guten Gewissens ans Herz gelegt, die gegenwärtig geringen Zinssätze auszunutzen. Diese mögen zwar im Vergleich der letzten sechs bis zwölf Monate eher etwas erhöht wirken. Mit Blick auf die vergangenen ein bis zwei Jahrzehnte weisen sie aber weiterhin ein historisch niedriges Niveau auf.
Zudem könnt ihr das finanzielle Risiko mindern, indem ihr alle Fördersummen beansprucht, die euch der Bund und die Länder unter gewissen Voraussetzungen eröffnen – auch sie waren vor zehn oder 20 Jahren nicht derart lukrativ wie heute. Der Bau und der Kauf des Hauses lohnen sich somit gegenwärtig.
Kennen niedrige Bauzinsen auch Risiken?
Zwar sieht die aktuelle Zinsentwicklung noch immer rosig aus. Der Traum vom Eigenheim will dennoch gründlich überlegt sein. Oftmals sind es gerade die geringen Zinssätze, durch die viele Bauherren hoffnungslos in die Schuldenfalle tappen. Zu lukrativ wirkt das Angebot, hierbei bares Geld zu sparen. Schnell wird ein Darlehensvertrag vereinbart, der eigentlich viel zu hoch angesetzt ist.
Eine Gefahr, die gerade in den gegenwärtigen Zeiten nicht unterschätzt werden sollte. Die ohnehin schwierige Wirtschaftslage wurde durch die Corona-Pandemie noch einmal verschärft. Manche Darlehensnehmer, die sich kürzlich noch über niedrige Bauzinsen gefreut haben, können den Kredit heute nicht mehr tilgen.
Zudem lässt sich nicht leugnen, dass auch dem Immobilienmarkt der günstige Bauzins bekannt ist. Anbieter preisen ihre Objekte somit in der Regel etwas teurer an – und selbst dafür finden sie oftmals noch mühelos ihre Käufer. Bauland und Häuser sind gegenwärtig so gefragt wie selten einmal zuvor.
Wie wird sich der Bauzins künftig entwickeln?
Bereits angesprochen wurde der in manchen Ländern mittlerweile übliche Negativzins. Auch hierzulande träumen einige Bauherren davon. Ob und wann ein in den Minusbereich rutschender Zinssatz tatsächlich kommt, ist indes ungewiss. Und doch bleibt die Frage der Entwicklung der Bauzinsen interessant: Erleben wir das historische Tief noch weitere Jahre – oder ist Eile beim Beantragen eines Kredits geboten?
Zumindest in den kommenden Monaten ist davon auszugehen, dass die Zinsen ihr bisheriges Niveau halten. Es deutet nichts darauf hin, dass die Europäische Zentralbank ihren Leitzins künftig erhöhen wird. Darlehen werden daher auch in der nahen Zukunft sehr günstig bleiben.
Zudem dürfte sich die Wirtschaft nach der Corona-Krise langsam erholen. Für Stabilität auf dem Finanzmarkt ist damit gesorgt. Auch diese Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass kurzfristig nicht mit steigenden Zinssätzen zu rechnen ist. Demgegenüber scheint eine Rückkehr zu den günstigen Konditionen, wie sie vor sechs bis zwölf Monaten vorlagen, ebenso unwahrscheinlich. Der Bauzins wird sich daher auf Sicht der kommenden ein bis zwei Jahre eher stabil halten und nur wenige Korrekturen erkennen lassen.
Doch wie sieht es eigentlich bei euch aus: Lohnt sich aus eurer Sicht der aktuelle Zinssatz – oder möchtet ihr mit dem Bau des Eigenheims lieber doch noch ein wenig abwarten?
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