Prognosen zur Bauzinsentwicklung sind derzeit mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Allerdings erscheint es unwahrscheinlich, dass die Finanzierungskosten für den Hausbau kurzfristig noch weiter sinken könnten. Seit die Bauzinsen im Jahr 2016 auf einen historischen Tiefstand gesunken waren, zeigt die Bauzinsentwicklung einen leichten Aufwärtstrend.
Die Bauzinsentwicklung ist direkt an die Entwicklung der Leitzinsen gekoppelt. Die Europäische Zentralbank hat eine moderate Abkehr von ihrer Nullzinspolitik angedeutet. Es ist also im ersten Schritt mit einer Anhebung des Leitzinses von 0 Prozent auf 0,25 Prozent zu rechnen.
Wenngleich kein unmittelbarer linearer Zusammenhang zwischen der Bauzinsentwicklung und der Entwicklung des Leitzinses besteht, sollten Sie dennoch mit einer Steigerung der Zinsen für den Hausbau in ungefähr gleicher Höhe rechnen. Wann genau der erste Zinsschritt der EZB ansteht, ist derzeit allerdings noch offen.
Anhebung des Leitzinses zum Jahreswechsel?
Allgemein wird damit gerechnet, dass eine Zinserhöhung erst nach dem Auslaufen des Anleiheprogramms ansteht, mit dem die EZB frisches Geld in Umlauf bringt. Das würde bedeuten, dass der Leitzins frühestens zum Jahreswechsel angehoben wird, wahrscheinlich sogar erst später in 2019.
Allerdings sind die Zeiten derzeit turbulent und es ist nicht auszuschließen, dass die EZB auf kurzfristige Entwicklungen reagieren und ihre langfristige Planung revidieren muss. Die Handelspolitik der USA – Stichwort: Strafzölle – ist nur ein Unsicherheitsfaktor.
Die Wirtschaftskrise der Türkei stellt einen weiteren Unsicherheitsfaktor dar. Erste weitere Schwellenländer haben bereits mit Zinsanhebungen reagiert. Und schließlich hat das tragische Brückenunglück in Genua auch eine europaweite Diskussion darüber entfacht, dass in der Eurozone die staatlichen Investitionen in die Infrastruktur seit Jahren nicht einmal mehr zum Erhalt des Status quo reichen.
Im Fall steigender Investitionen und damit auch steigender Staatsdefizite der Südländer wäre jede Diskussion über höhere Leitzinsen vermutlich beendet.
Die aktuelle Bauzinsentwicklung
Bislang verlief die Bauzinsentwicklung im Jahr 2018 eher unspektakulär. Für Finanzierungen mit fünfjähriger Laufzeit bewegten sich die Zinsen in einem engen Korridor zwischen 1,25 und 1,35 Prozent, wobei der Trend leicht nach oben geht. Bei zehnjähriger Laufzeit bewegten sich die Zinsen zwischen 1,4 und 1,6 Prozent.
Obwohl die Zinssätze von unter einem Prozent aus dem Jahr 2016 damit der Vergangenheit angehören, können Sie aktuell also nach wie vor von günstigen Zinsen profitieren. Für 2019 erwarten die meisten Experten weitere moderate Zinssteigerungen, die allerdings weniger als 0,5 Prozent betragen sollten.
Die durchschnittliche Darlehenssumme bei einer privaten Baufinanzierung beträgt rund 300.000 Euro. Ein Zinsunterschied von einem Prozent bedeutet also eine anfängliche jährliche Mehrbelastung (bei gleicher Tilgungsrate) von 3.000 Euro jährlich, also 250 Euro pro Monat. Ein Prozentpunkt kann also durchaus darüber entscheiden, ob Sie sich die eigenen vier Wände überhaupt leisten können.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hausbau?
Vor zehn Jahren lagen die Zinsen für Hypotheken bei fünf Prozent, vor fünf Jahren bei etwa 2,5 Prozent. Insofern sind die aktuellen Konditionen trotz des leichten Zinsanstiegs seit 2016 attraktiv. Hinzu kommt, dass in vielen Regionen die Grundstückspreise vermutlich auch weiterhin steigen werden.
Seit einiger Zeit ist darüber hinaus zu beobachten, dass auch die Preise für Handwerkerleistungen anziehen, weil die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Auch dieser Trend scheint sich fortzusetzen, weil der Staat die Bautätigkeit zusätzlich anheizt. Dies geschieht zum Beispiel durch die Förderung privater Bauherren über das Baukindergeld.
Darüber hinaus plant die Regierung, den Bau preiswerter Mietwohnungen zu fördern. Sie sollten daher nicht davon ausgehen, dass der Hausbau in den nächsten Jahren preiswerter wird.
Risikofaktoren
Wenn Sie sich jetzt für einen Hausbau entscheiden, müssen Sie zwei Risiken abschätzen. Das erste Risiko betrifft die langfristige Entwicklung der Immobilienpreise. Sie müssen damit rechnen, dass Ihr möglicherweise als Altersvorsorge geplantes Haus dann deutlich weniger wert sein wird, als gegenwärtig prognostiziert wird.
Das zweite Risiko hängt direkt mit der Bauzinsentwicklung zusammen. Es ist derzeit schwer vorhersehbar, wie die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung in beispielsweise zehn Jahren sein werden. Betrachten wir beide Risiken etwas genauer.
Die langfristige Entwicklung der Immobilienpreise
Die Gründe für den Preisanstieg der letzten Jahre sind vielfältig. Der wahrscheinlich wichtigste Grund ist die zunehmende Bevölkerungskonzentration auf die Städte, die dort den Wohnraumbedarf dramatisch ansteigen ließ. Hinzu kommt die Arbeitsmigration, die primär aus anderen EU-Staaten erfolgt.
Ein weiterer Trend besteht darin, dass die Wohnfläche pro Person kontinuierlich zunimmt, was unmittelbar in Verbindung mit der steigenden Zahl der Singlehaushalte steht. Hier schlagen nicht nur die mobilen jungen Arbeitnehmer zu Buche, sondern auch Seniorenhaushalte mit nur einer Person.
All diese Trends scheinen auch längerfristig stabil zu sein. Insbesondere den Zuzug ausländischer Fachkräfte plant die Bundesregierung sogar noch deutlich auszuweiten. Nicht nur im medial intensiv diskutierten Pflegebereich ist eine massive Anwerbung ausländischer Arbeitnehmer geplant, sondern auch in handwerklichen Berufen.
Ob es dennoch aus demographischen Gründen zu einem Schrumpfen der Bevölkerung kommen wird, ist gegenwärtig unklar. Falls dies geschehen sollte, werden aber gemäß der Mehrzahl der Prognosen eher die ländlichen Regionen davon betroffen sein.
Objektive Faktoren, die für einen längerfristigen Einbruch der Immobilienpreise sprechen, sind also nicht zu erkennen. Es bleibt zu klären, ob das gegenwärtige Preisniveau möglicherweise Folge einer spekulativen Überhitzung des Marktes ist.
Die Bundesbank sieht keine Hinweise darauf. Lediglich in den so genannten A-Metropolen wie München und Hamburg hat die Bundesbank 2017 Hinweise auf ein um etwa zehn Prozent übertriebenes Preisniveau gefunden. Aber selbst dort sei der Markt weit von einer Immobilienblase entfernt.
Für die Bauzinsentwicklung ist ein realistisches Preisniveau von erheblicher Bedeutung. Denn, wenn die Kosten für Immobilien die Bewertung durch die Banken übersteigen, werden Banken die Finanzierung ablehnen oder zumindest als riskant einstufen.
Die langfristige Bauzinsentwicklung
Wie oben dargelegt, sind selbst die kurzfristigen Prognosen mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Wenn Sie in zehn Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigen, sind die dann zu erwartenden Konditionen daher noch schwieriger vorhersehbar.
Jedoch erscheint es als sehr unwahrscheinlich, dass der Leitzins der EZB auf Werte um vier Prozent zurückkehrt – also auf das Niveau vor der Wirtschafts- und Finanzkrise des Jahres 2007.
Wenngleich die Haushaltskrisen der meisten Euroländer überwunden sind, ist der Schuldenstand der Südländer nach wie vor deutlich höher als vor der Krise. An erster Stelle ist wegen seiner Bedeutung für die Eurozone sicher Italien zu nennen, das mit rund 130 Prozent des BIP verschuldet ist.
Zinserhöhungen der EZB stoßen dort an ihre Grenze, wo Italien sich nicht mehr refinanzieren könnte. Daher ist auch längerfristig ein Leitzins von deutlich über einem Prozent unwahrscheinlich.
Der diesbezügliche Einfluss der EZB auf die Bauzinsentwicklung ist also beschränkt. Denkbar wäre allenfalls, dass Banken Immobilien in zehn Jahren niedriger bewerten als heute. Dies könnte zu Risikoaufschlägen führen.
Fazit: Warten lohnt sich nicht
Niemand will seinen Traum von den eigenen vier Wänden viele Jahre aufschieben. In den nächsten zwei oder drei Jahren sollten Sie angesichts der aktuellen Bauzinsentwicklung aber kaum mit günstigeren Konditionen rechnen. Dazu bedürfte es wahrscheinlich dramatischer Entwicklungen wie eines Zerfalls der Eurozone oder der EU. Aber wer rechnet schon damit?
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