Haus abreißen: So gelingt euer Rückbau ohne Probleme

Wer ein Haus abreißen lassen möchte, stößt bei der Recherche immer wieder auf den Begriff “Rückbau”. Dies ist nicht etwa eine spezielle Methode, sondern schlichtweg ein fachsprachlicher Ausdruck für Abrissarbeiten, bei denen ein Bauwerk planmäßig und sicher zerstört wird. Wollt ihr euer Haus abreißen lassen, muss dies korrekt geplant und durchgeführt werden. Im folgenden Artikel haben wir für euch die wesentlichen Informationen zum Rückbau zusammengetragen, damit dies gelingt.

Rückbau: Was ist das überhaupt?

In der Praxis wird unterschieden zwischen einem vollständigen und einem teilweisen Rückbau. Anders als bei einem kompletten Rückbau, dem Abriss des gesamten Gebäudes, wird bei einem Teilrückbau nur ein bestimmter, zuvor spezifizierter Abschnitt abgerissen. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn Anbauten nicht länger benötigt werden. Entsprechend werden bei einem Teilrückbau in der Regel weniger destruktive Verfahren angewandt.

Der Rückbau kann mithilfe verschiedener Methoden erfolgen. Während Hochhäuser vereinzelt durch kontrollierte Sprengungen zum Einsturz gebracht werden, werden Einfamilienhäuser meist mit einer Abrissbirne zerschlagen oder von Abrissbaggern eingerissen und anschließend abgetragen. Sollen Bauteile möglichst zerstörungsfrei entfernt und verwertet werden, werden diese in der Regel demontiert. Bei kleineren Bauwerken oder Teilrückbauten gilt dies ebenso: Hier erfolgt eine Abtragung, indem Bauteile durch Sägen, Fräsen oder ähnliche Verfahren entfernt, gesammelt und dann entsorgt werden.

Rückbau als Modernisierungsmaßnahme

Allgemein macht ein Rückbau immer dann Sinn, wenn eine Sanierung des betreffenden Bauwerks für euch, die Eigentümer, nicht länger in Frage kommt. Insbesondere wenn von einem Gebäude eine unmittelbare Gefahr ausgeht, zum Beispiel durch eine statische Beeinträchtigung, die zum Einsturz führen könnte, sollte daher ein Rückbau in Betracht gezogen werden.

Somit kann der Rückbau in vielen Fällen als Modernisierungsmaßnahme verstanden werden. Befindet sich auf eurem Grundstück eine Immobilie, die nicht euren Ansprüchen entspricht oder deren Renovierung finanziell nicht tragbar ist, kann es günstiger sein, diese abzureißen und neu zu bauen.

Diese Praxis findet übrigens auch beim Immobilieninvestment Anwendung: Erwirbt ein Investor ein Grundstück in günstiger Lage, kann er dieses durch den Rückbau der bestehenden Bebauung und den anschließenden Bau eines neuen Hauses weiter aufwerten. Dies ermöglicht den Verkauf zu einem Wert, der oft erheblich über der ursprünglich investierten Summe liegt.

Generell kann jedoch kein Rückbau erfolgen, wenn ein Bauwerk unter Denkmalschutz steht. Kauft ihr ein Grundstück mit einer Bestandsimmobilie, um dort ein Eigenheim zu errichten, solltet ihr euch daher im Vorfeld informieren, ob diese historischen Wert besitzt. In einem solchen Fall gelten mitunter strenge Auflagen, was mit dem Gebäude geschehen darf.

Jeder Rückbau ist dem Bauamt zu melden

Bevor ihr mit dem Rückbau beginnen könnt, ist dieser in jedem Fall dem örtlichen Bauamt anzuzeigen. Die Vorschriften bei einem Rückbau unterscheiden sich je nach Kommune – das Amt kann im Einzelfall Klarheit verschaffen, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Gleichzeitig erhaltet ihr vom Bauamt verbindliche Arbeitsanweisungen zum Umweltschutz und zur Entsorgung von Bauschutt, die es auf der Baustelle umzusetzen gilt.

Besonders in ländlichen Gegenden ist auch der Umweltschutz von Bedeutung. Befinden sich beispielsweise unter Artenschutz stehende Wildtiere auf dem Gelände, müssen diese umgesiedelt werden, bevor mit der Arbeit begonnen werden kann.

Zudem gilt es beim Rückbau, den Bestandsschutz von Immobilien zu beachten. Dieser begründet sich aus dem Recht auf Eigentum und schützt ein rechtmäßig erbautes Eigenheim vor späteren Anforderungen, die aus geänderten Vorschriften erwachsen würden. Entsteht durch bauliche Maßnahmen allerdings eine Identitätsänderung, erlischt der Bestandsschutz. Dies ist insbesondere der Fall, wenn durch euren geplanten Teilrückbau die Statik des Gebäudes neu berechnet werden müsste. Ebenso stellt der Rückbau nicht genehmigter Anbauten den Bestandsschutz nicht wieder her.

Typischer Ablauf von Rückbauarbeiten

Bevor ihr mit den Abbrucharbeiten beginnen könnt, müssen Strom, Gas und Wasser abgestellt sein. Dies sollte frühzeitig mit den entsprechenden Anbietern geklärt werden, um Komplikationen zu vermeiden. Ebenso solltet ihr vor dem Rückbau die Nachbarn informieren, sodass diese rechtzeitig Maßnahmen gegen Staub- und Lärmentwicklung während der Arbeiten ergreifen können.

Was als Bauschutt entsorgt werden darf, ist in entsprechenden Verordnungen klar geregelt – Möbel, lose Gegenstände und Teppiche gehören nicht dazu. Diese solltet ihr daher unbedingt vor Beginn der Arbeiten entfernt haben. Um Verletzungen durch Splitter zu vermeiden ist es zudem ratsam, sämtliche Fenster und Türen zu entfernen, bevor die Rückbauarbeiten beginnen.

Der eigentliche Rückbau beginnt generell mit der Entfernung von Gefahrstoffen wie Asbest durch einen Fachmann. Ebenso müssen Rohre und Verkabelung aus den Wänden entfernt und Heizkörper sowie Wandverkleidungen und Fußleisten abgenommen werden, falls dies noch nicht geschehen ist.
Was danach geschieht, hängt von Beschaffenheit, Größe und Bausubstanz des Hauses ab, wobei allgemein schrittweise sämtliche Materialien entfernt werden.

Bei einem typischen Einfamilienhaus beginnt dieser Vorgang damit, das Dach abzudecken und danach zu zerlegen. Darauf folgt die Entfernung von Bauholz aus dem Gebäudeinneren und dem Dachstuhl, sodass nach Möglichkeit nur die Außenhülle übrig bleibt. Diese wird anschließend eingerissen und nach Material getrennt entsorgt.

Bei einem vollständigen Rückbau muss abschließend zudem das gesamte Fundament abgetragen werden. Dabei werden sämtliche Drainagen und Bodendämmungen entfernt, sodass nach Möglichkeit kein Baumaterial mehr im Boden zurückbleibt.

Rückbau selbst machen – geht das?

Prinzipiell kann ein Rückbau selbst durchgeführt werden – dies sollte jedoch nur unter fachlicher Anleitung erfolgen. Bei unsachgemäßer Ausführung der Arbeiten besteht ein nicht unerhebliches Verletzungsrisiko. Wollt ihr in Eigenregie euer Haus abreißen, müsst ihr im Falle eines Unfalls oder Sachschadens zudem die Verantwortung selbst tragen.

Wir empfehlen deshalb, eine spezialisiertes Bauunternehmen zu beauftragen. Abrissfirmen und eine Vielzahl an Rohbauunternehmen können Fachwissen über Rückbauten und langjährige Erfahrung in Sachen Statik und Arbeitsschutz durch Zertifikate und Zusatzqualifikationen nachweisen. Darüber hinaus verfügen sie bereits über das notwendige Gerät für die geplanten Arbeiten oder können dieses kostengünstiger beschaffen als Privatpersonen.

Kosten sparen beim Rückbau dank Bergungswert

Ein weiterer Faktor, den ihr keinesfalls in eurer Planung vernachlässigen solltet, sind die Kosten für einen Rückbau. Als generelle Faustregel solltet ihr pro Quadratmeter Wohnfläche zwischen 50 und 100 Euro für die Arbeiten einplanen. So ist beispielsweise der Rückbau eines mittelgroßen Hauses mit 80 bis 120 m² Wohnfläche ab etwa 5.000 Euro möglich. Größere Häuser hingegen schlagen schnell mit Abrisskosten von bis zu 25.000 € zu Buche.

Hier zeigt sich ein weiterer Vorteil einer professionellen Abrissfirma: Befinden sich Materialien mit Bergungswert unter dem Bauschutt, kümmert sich das Unternehmen um deren Verwertung und verrechnet den Gewinn mit euren Kosten für die beauftragten Arbeiten. Dies senkt den Betrag, der euch schlussendlich in Rechnung gestellt wird.

Gute Planung ist die halbe Miete,

Wie ihr seht, ist die eigentliche Arbeit bei den meisten Rückbauten nur die Spitze des Eisbergs: Im Vorfeld müssen bereits zahlreiche Vorkehrungen getroffen werden, damit die Abrissarbeiten sicher und rechtskonform ausgeführt werden können. Dennoch lohnt sich der Aufwand unter Umständen mehr als die Sanierung einer baufälligen Bestandsimmobilie.

Um bei Schäden nicht selbst die Kosten tragen zu müssen, empfiehlt sich ferner der Abschluss einer entsprechenden Versicherung. Soll anschließend an derselben Stelle neu gebaut werden, ist diese oft bereits in der Bauherrenhaftpflicht enthalten.

Im Vergleich dazu geht der Rückbau selbst recht schnell vonstatten: Bei durchschnittlich großen Eigenheimen könnt ihr damit rechnen, dass ihr das Grundstück innerhalb weniger Tage bereits anderweitig nutzen könnt.

Welche Erfahrungen habt ihr mit Abrissarbeiten, auch denen von Nachbarn oder Bekannten, gemacht? Gerne könnt ihr eure Erfahrungen in den Kommentaren mit uns teilen. Wir freuen uns über jede Rückmeldung und hören gerne, was ihr aus eurem Erfahrungsschatz zum Thema Rückbau beisteuern könnt.