Die Geschossigkeit beschreibt, wie viele Geschosse ein Gebäude besitzt oder besitzen darf. Im Baurecht ist dabei häufig die Zahl der Vollgeschosse entscheidend. Nicht jede vorhandene oder bewohnte Ebene zählt automatisch als Vollgeschoss.
Was unterscheidet Geschosse und Vollgeschosse?
Ein Haus kann beispielsweise aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss bestehen. Wie viele dieser Ebenen baurechtlich als Vollgeschosse gelten, richtet sich nach den maßgeblichen landesrechtlichen Vorschriften. Dabei können unter anderem die Lage zur Geländeoberfläche, die Geschosshöhe und der Flächenanteil mit ausreichender Höhe relevant sein.
Ein ausgebautes Dachgeschoss ist deshalb nicht zwangsläufig ein Vollgeschoss. Umgekehrt können ein weit aus dem Gelände herausragender Keller oder ein zurückgesetztes Staffelgeschoss entsprechend angerechnet werden. Bei älteren Bebauungsplänen können zudem frühere Fassungen der landesrechtlichen Regelungen maßgeblich sein. Auch ein nicht als Vollgeschoss eingestuftes Dachgeschoss kann bei entsprechender Planung Wohnräume enthalten.
Wie wird die zulässige Geschossigkeit festgelegt?
Im Bebauungsplan kann die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt sein, häufig dargestellt durch römische Zahlen. Eine Angabe wie „II“ steht für zwei Vollgeschosse. Ob damit eine Höchstgrenze oder eine zwingende Zahl gemeint ist, ergibt sich aus der Darstellung, der Legende und den textlichen Festsetzungen.
Zusätzlich können beispielsweise Gebäudehöhe, Traufhöhe, Firsthöhe und Dachgestaltung begrenzt sein. Ein weiteres Geschoss ist daher nicht allein deshalb zulässig, weil es kein Vollgeschoss darstellt. Ohne Bebauungsplan gelten andere planungsrechtliche Maßstäbe, im unbeplanten Innenbereich insbesondere die Einfügung in die nähere Umgebung.
Was bedeutet das für eure Hausplanung?
Bezeichnungen wie „eineinhalbgeschossig“ sind im Hausangebot gebräuchlich, ersetzen jedoch keine baurechtliche Einordnung. Lasst euren Entwurf deshalb anhand der konkreten Grundstücksvorgaben prüfen. Bei Unklarheiten kann eine Bauvoranfrage helfen, einzelne Fragen zur zulässigen Bebauung verbindlich klären zu lassen.
Verwechselt die Geschossigkeit außerdem nicht mit der Geschossflächenzahl, kurz GFZ. Diese beschreibt das Verhältnis der maßgeblichen Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Die zulässige Geschosszahl allein sagt daher weder aus, wie groß euer Haus werden darf, noch wie viel Wohnfläche tatsächlich entsteht.