Grundsteuer-Reform: Mit der Feststellungserklärung werden die Weichen gestellt

Die Besteuerung von Grundstücken wird beginnend mit dem Jahr 2025 in Deutschland auf eine neue Grundlage gestellt. Mit der Reform der Grundsteuer will der Gesetzgeber den Fortbestand einer der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden sichern, die Besteuerung aber gleichzeitig gerechter und zeitgemäßer gestalten, als das bisher der Fall war. Die Basis dafür ist eine umfassende Bewertung aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland. Diese Bewertung wird mittels der sogenannten Feststellungserklärung schon im Jahr 2022 vorgenommen.

Bisherige Steuergrundlage wurde durch Gerichtsurteil aufgehoben

Die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist auch in der Vergangenheit der Wert des Grundstücks gewesen, hinzu kamen je nach Art des Grundstücks Berechnungen zum Wert der darauf befindlichen Gebäude. Für das Grundstück selbst wurde dazu ein Einheitswert verwendet, der in den alten Bundesländern schon im Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar schon im Jahr 1935 festgelegt worden ist. Diese Vorgehensweise wurde aber mit einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im April 2018 aufgehoben, weil sie nach Ansicht des Gerichts für Ungerechtigkeiten sorgte und nicht mehr zeitgemäß sei.

Mit dem Urteil wurde also automatisch eine Grundsteuer-Reform eingefordert, die zum Jahr 2025 in Kraft treten wird. Für die neue Berechnung der Grundsteuer ist nun also eine aktuelle Bestimmung des Werts eines jeden Grundstücks notwendig. Diesem Zweck dient die Feststellungserklärung, die bereits in 2022 von allen Grundstücksbesitzern abgegeben werden muss.

Das bringt die Grundsteuer-Reform ab 2025

Grundsteuer-Reform – für nicht wenige Grundstückseigentümer löst dieser Begriff ein ungutes Gefühl aus. Das zuständige Finanzministerium beteuert, dass die neue Berechnung der Grundsteuer nicht zu höheren Steuern führen wird, sondern im Gegenteil sogar vielfach eine geringere Steuerlast mit sich bringen wird.

Die Höhe allerdings wird auch zukünftig maßgeblich vom Hebesatz abhängen, den jede Gemeinde selbst festlegen kann. Nach wie vor wird der Betrag im Steuerbescheid auch ab 2025 nach der Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der gesetzlich bestimmten Steuermesszahl und mit dem individuellen Hebesatz errechnet.

Insgesamt gilt die Vorgabe, dass die Gesamteinnahmen der Kommunen durch die Grundsteuer sich nicht bedeutend verändern, dabei aber eben gerechter als bisher ausfallen. Konkret dürfte das bedeuten, dass die Besitzer eines Grundstücks in einer bevorzugten Innenstadtlage künftig mehr bezahlen werden, während Mehrfamilienhäuser am Ortsrand geringer belastet werden.

Mit der Feststellungserklärung wird in diesem Jahr die Grundlage gelegt

Was die Städte und Gemeinden letzten Endes tatsächlich von den Grundstücksbesitzern einfordern werden, dürfte bis dahin noch Gegenstand einiger Debatten werden. Mit der Festlegung der Steuermesszahl und des Hebesatzes haben Gesetzgeber und kommunale Verwaltungen noch die Instrumente in der Hand, um übermäßige Belastungen zu vermeiden.

Auch, um diese Überlegungen anstellen zu können, werden Grundstücksbesitzer bereits im Jahr 2022 aufgefordert, die Rohdaten für die Steuerermittlung zu liefern. Das geschieht mit der Feststellungserklärung, die zwischen Juli und Oktober in elektronischer Form abgegeben werden muss. Das Ganze klingt nach hohem Aufwand, ist es in Wahrheit aber nicht. Mitteilen müssen Eigentümer in dieser Feststellungserklärung nur die folgenden Dinge:

• Lage des Grundstücks
• Fläche
• Bodenrichtwert
• Art des Gebäudes, wenn vorhanden
• Bei Wohnhäusern: Wohnfläche
• Rohertrag
• Baujahr des Gebäudes

Der Bodenrichtwert ist dabei bereits festgelegt und den Finanzämtern, die die Feststellungserklärungen entgegennehmen, in der Regel bekannt. Grundstücksbesitzer können diese Angabe kostenfrei im Katasteramt oder online einsehen. Der Rohertrag ergibt sich bei Gebäuden mit vermieteten Wohnungen einfach aus der Nettokaltmiete, wie sie ohnehin in der Steuererklärung angegeben werden muss.

Als Stichtag für die Angaben gilt für diese erste Erklärung der 1. Januar 2022. Künftig wird alle sieben Jahre eine neue Feststellungserklärung erforderlich sein. Es ist jedoch geplant, dass diese Aktualisierungen größtenteils automatisiert ablaufen sollen.

Gute Gründe, die Feststellungserklärung rechtzeitig abzugeben

Die Information darüber, dass in diesem Jahr die Feststellungserklärung für die neue Berechnung der Grundsteuer abzugeben ist, wird seitens der Finanzämter voraussichtlich Ende März erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt ist dann auch damit zu rechnen, dass die Behörden genaue Anleitungen und weitergehende Informationen veröffentlichen.

Die Einreichung der Erklärung ist ab dem 1. Juli und bis zum 31. Oktober möglich. Die Abgabe ist ausschließlich über das elektronische Portal ELSTER der Finanzbehörden möglich. Dabei ist jeder Grundstücksbesitzer, gleich welcher Art das Grundstück oder die darauf befindliche Bebauung ist, zur Abgabe verpflichtet.

Wer sich weigert, wird nicht nur mit Säumniszuschlägen, sondern auch mit Geldstrafen rechnen müssen. Darüber hinaus droht, dass die Behörden die Angaben schätzen, was unter Umständen nachteilig sein kann. Es ist ausdrücklich gestattet, dass ihr euch bei der Erklärung helfen lassen könnt, zum Beispiel durch Verwandte oder Bekannte, die sich gegebenenfalls besser mit der Formulareingabe am Computer auskennen.

Tipps für Grundstücksbesitzer

Ist die Feststellungserklärung einmal abgegeben, bekommt der Grundstückseigentümer einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt, den es natürlich gründlich zu prüfen gilt, denn Fehler können sich immer mal einschleichen. Stimmt etwas nicht, so steht dem Steuerschuldner die Möglichkeit des Widerspruchs zu. Der Vorgang wird sich dann alle sieben Jahre wiederholen, wobei noch nicht ganz feststeht, in welcher Form nachfolgende Erklärungen erfolgen werden.

Sollten sich in der Zeit zwischen den Feststellungen Änderungen bezüglich der Angaben ergeben, wozu auch ein Eigentümerwechsel gehören kann, so seid ihr auf der sicheren Seite, wenn ihr dies dem Finanzamt schriftlich mitteilt. Auch das geht über das ELSTER-Portal.

Das ELSTER-PORTAL übernimmt die zentrale Rolle in der Kommunikation zwischen Steuerschuldner und dem Finanzamt. Daher solltet ihr bereits vor dem Juli 2022 prüfen, ob ein Zugang zu dem Portal besteht und gegebenenfalls einen anlegen. Übermittlungen im Papierformat sind grundsätzlich nicht mehr vorgesehen.