Das Grundbuch ist ein amtliches Register über Grundstücke und die daran bestehenden Rechte. Es dokumentiert insbesondere die Eigentumsverhältnisse sowie eingetragene Belastungen und Beschränkungen. Geführt wird es vom zuständigen Grundbuchamt, das in der Regel zum Amtsgericht gehört.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Ein Grundbuchblatt gliedert sich in mehrere Bereiche mit unterschiedlichen Informationen:
- Aufschrift: zuständiges Gericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer.
- Bestandsverzeichnis: Bezeichnung der Grundstücke mit Angaben wie Gemarkung, Flurstück, Lage und Größe.
- Abteilung I: Eigentümer und gegebenenfalls ihre Eigentumsanteile sowie die Grundlage der Eintragung.
- Abteilung II: unter anderem Dienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Nießbrauch, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen.
- Abteilung III: Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken, die häufig der Kreditsicherung dienen.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Obwohl das Grundbuch als öffentliches Register bezeichnet wird, ist es nicht für jedermann frei zugänglich. Die Einsicht setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus. Eigentümer und Inhaber eingetragener Rechte sind regelmäßig einsichtsberechtigt. Als Kaufinteressenten könnt ihr beispielsweise mit einer entsprechenden Vollmacht des Eigentümers einen Grundbuchauszug anfordern.
Warum ist das Grundbuch beim Hausbau wichtig?
Bevor ihr ein Grundstück kauft, solltet ihr die aktuellen Eintragungen prüfen lassen. Beispielsweise können Leitungsrechte oder Wegerechte beeinflussen, wie ihr das Grundstück nutzen und bebauen könnt. Im Kaufvertrag wird geregelt, welche Belastungen übernommen und welche gelöscht werden sollen. Eine eingetragene Grundschuld zeigt dabei nicht automatisch, wie hoch die aktuell noch offene Darlehensschuld des Eigentümers ist.
Beim Grundstückskauf werdet ihr grundsätzlich erst durch die erforderliche Einigung, die sogenannte Auflassung, und die anschließende Eintragung ins Grundbuch Eigentümer. Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag oder die Schlüsselübergabe allein genügt dafür nicht. Eine Auflassungsvormerkung kann euren Anspruch auf Eigentumsübertragung sichern.
Das Grundbuch ersetzt allerdings nicht die Prüfung der Bebaubarkeit. Bebauungsplan, Bauordnungsrecht und weitere Unterlagen bleiben wichtig. Baulasten stehen in den meisten Bundesländern in einem eigenen Baulastenverzeichnis. Lasst euch unklare Einträge und die zugrunde liegenden Unterlagen deshalb vom Notariat erläutern, bevor ihr verbindliche Entscheidungen trefft.